Instauré par la loi Alur de 2014, le contrat-type de syndic n’est toujours pas respecté par les professionnels. La dernière enquête de la DGCCRF dresse un état des lieux des pratiques des syndics.
Parmi les griefs régulièrement adressés aux syndics de copropriété, il y a la question des tarifs pratiqués jugés inflationnistes et un niveau de prestations qui ne les justifient pas. L’association de consommateurs UFC-Que Choisir et l’ARC (association des responsables de copropriété) avaient tiré la sonnette d’alarme à l’occasion de la deuxième édition de leur observatoire des contrats de syndics parue au mois de mai. Une enquête publiée à la fin du mois de novembre par la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), qui porte sur l’année 2016, montre que les mauvaises pratiques en la matière n’ont toujours pas disparues.
Le dispositif de la loi Alur
Promulguée en 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a réformé en profondeur les règles encadrant les contrats de syndic de copropriété en instaurant un contrat-type. Son objectif étant de mettre fin à la dérive des honoraires, améliorer la gestion des immeubles et faciliter les mises en concurrence entre syndics. En pratique le contrat-type concerne tous les mandats de syndics conclus ou renouvelés à partir du 2 juillet 2015. Le contrat mis en place doit reprendre fidèlement le contenu du contrat-type définie par décret. « Il prévoit des modalités unifiées de facturation des honoraires et l’ouverture d’un compte bancaire séparé propre à chaque copropriété. Le contrat prévoit également la rémunération du syndic sur la base d’un forfait défini à partir d’une liste limitative des prestations exécutées au titre de son mandat », rappelle la DGCCRF.
Un respect insuffisant du contrat-type
Dans le cadre de son enquête, la DGCCRF constate que le contrat est bien mis en place par les professionnels. Ce qui pose problème c’est qu’il n’est pas strictement respecté. La DGCCRF a constaté un taux d’anomalie de près de 41 % sur les contrats qu’elle a étudié. « Les manquements consistent fréquemment à en supprimer des paragraphes ou des clauses, ce qui est contraire au principe d’un contrat-type et rend plus difficile pour les copropriétaires la comparaison entre syndics », déplore la DGCCRF. Plus précisément, la pratique consistant à supprimer la mention au lieu de la rayer, tout en la laissant figurer dans le contrat, n’est pas conforme aux objectifs fixés par la loi Alur.
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Des frais annexes plus élevés
Avec la loi Alur, la rémunération du syndic se fait sur la base d’un forfait annuel, qui est déterminé selon une liste limitative de prestations indiquées dans le contrat-type. A cet égard, les enquêteurs de la DGCCRF ont constaté une augmentation du niveau des honoraires pour le forfait annuel de gestion courante « chez tous les syndics contrôlés ». Les enquêteurs mettent également en avant des « irrégularités » dans les pratiques de certains professionnels, qui peuvent aboutir à des « prestations indûment comptabilisées ». Des écarts importants de prix entre syndics, de l’ordre de 25 % ont été enregistrés par ailleurs pour les prestations particulières, hors forfait.
Des pratiques illicites
Autre sujet à critique, la DGCCRF relève la pratique de « mention de plusieurs coûts horaires selon le niveau hiérarchique du personnel du syndic chargé d’exécuter les prestations en fonction des heures ouvrables ». Une pratique interdite en vertu du fait que la réglementation ne prévoit qu’un seul coût horaire. Et ce n’est pas tout car s’agissant des honoraires pour travaux, « certains syndics persistent à utiliser comme assiette le montant TTC des travaux à réaliser pour déterminer leurs horaires, au lieu du montant hors taxes, comme le prévoit la loi ». Autant d’éléments qui doivent pousser les copropriétaires à éplucher les contrats qui les lient aux syndics et à ne pas hésiter à en changer en vertu de la mise en concurrence instaurée par la loi Alur et assouplie par la loi Macron du 6 Août 2015 et qui peut jouer tous les trois ans.
A. L. (rédaction@boursorama.fr)
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